ОРЕНДА

I. ОСНОВНА ІНФОРМАЦІЯ

У цій частині посібника буде розглянуто питання проживання громадян України. У Польщі існує 4 форми проживання:

1) оренда (традиційна)

2) оказіональна оренда (з додатковими гарантіями для власника)

3) позичка

4) прекарій  

ДОДАТОК ЗА ПРИТУЛОК

Слід зазначити, що поляки, які прихистили громадян України, що втекли від війни, можуть подати заявку на рефінансування вартості проживання у розмірі 40 злотих на день на одну особу протягом 4 місяців з моменту перетину біженцем кордону.

II. СЛОВНИК ТЕРМІНІВ ДЛЯ ПОСІБНИКА

ДЕПОЗИТ – депозит є різновидом забезпечення матеріального характеру. Боржник (орендар) передає гроші кредитору (орендодавцю) з метою забезпечення претензій, які можуть виникнути з існуючих відносин, наприклад, не сплачена орендна плата, витрати, пов'язані з пошкодженням квартири, заборгованість по платежах. Депозит залежить від волі сторін. Його розмір не може перевищувати 12-кратного розміру орендної плати. Депозит повертається при здачі квартири.

РОЗІРВАННЯ - одностороння правова дія орендодавця або орендаря, що реалізує право на припинення орендних відносин із закінченням строку попередження.

ЗАТРИМКА - виникає при несвоєчасній сплаті орендної плати. Наслідки - право вимагати сплати відсотків. 

ЗАБОРГОВАНІСТЬ – затримка з оплатою з нашої вини. Наслідки – відсотки, право на відшкодування збитків. 

РУХОМЕ МАЙНО - предмети, розташовані в орендованій квартирі або за її межами, наприклад, холодильник.

 

III. ТРАДИЦІЙНА ОРЕНДА

  1. Основна інформація 

Це законні, платні відносини. Форма укладення договору залежить від його тривалості:

• більше одного року - укладається в письмовій формі, якщо форма не дотримана--> вважається укладеним на невизначений термін

Б. Сторони договору

У відносинах оренди виділяємо двох суб'єктів:

• орендодавець - особа, яка зобов'язується віддати річ у користування

• орендар – особа, яка зобов'язується сплатити орендодавцю обумовлену орендну плату

  1. Права та обов'язки

Обов'язки

Орендодавець

Орендар

передати приміщення в стані, придатному для використання і підтримувати цей стан протягом строку оренди 

дрібний ремонт, наприклад, двері та вікна, фарбування стін 

необхідні ремонтні роботи, наприклад, пов'язані з проблемами водопостачання

використовувати річ у спосіб передбачений договором, наприклад, орендуючи приміщення з метою проживання не можна відкривати в ньому магазин

 

негайно повідомити про необхідність ремонту

 

повернути приміщення в непошкодженому стані

Права

Орендодавець

Орендар

Розірвання договору без дотримання строків попередження, якщо орендар після попередження продовжує користуватися приміщенням у спосіб, що суперечить договору, або нехтує ним до такої міри, що йому загрожує втрата або пошкодження

Право на зменшення орендної плати на час виникнення недщліків, що обмежують можливість використовування речі, наприклад, передача в оренду приміщення з меншою площею, ніж зазначено в договорі оренди, недостатня ефективність центрального опалення

Право застави рухомого майна орендаря (наприклад, меблі, аудіотехніка, комп'ютер), внесеного в приміщення, для забезпечення орендної плати, якщо він затримує оплату не більше ніж за один рік.

Розірвати договір оренди без дотримання строків попередження - якщо приміщення на момент передачі або має недоліки, що перешкоджають використанню відповідно до умов договору оренди, а також у разі виникнення недоліків пізніше, після закінчення  відповідного для попередження часу, а також якщо недоліки неможливо усунути. Під недоліками, що перешкоджають договірному використанню приміщення, слід розуміти, наприклад дефекти, що загрожують життю і безпеці орендаря (несправність електропроводки) і т. д.

Право розірвати договір оренди без попередження, якщо орендар має заборгованість орендної плати не менше ніж на два повних строки оплати.

Якщо договором не передбачено інше, орендар має право передати приміщення повністю або частково в безоплатне користування або в суборенду

Г. Додаткова інформація

Презумпція продовження договору оренди полягає в «автоматичному» продовженні відносин, якщо орендар користується приміщенням за згодою орендодавця, не зважаючи на:

а) Закінчення визначеного строку відносин, зазначених у договорі, або

б) Закінчення терміну попередженя про розірвання договору.  

Терміни попередженя про розірвання договору:

а) Договір на невизначений термін - існують договірні або законодавчі терміни. Законодавчі терміни:

а. Якщо орендна плата сплачується щомісяця - місяць вперед в кінці календарного місяця

б. Менше місяця – на три дні вперед

в. Подобова оренда – за добу наперед

г. Більші інтервали, ніж один місяць – не пізніше ніж за три місяці наперед в кінці календарного кварталу

б) Договір на визначений термін - тільки терміни встановлені в договорі

 

IV. ОКАЗІОНАЛЬНА ОРЕНДА 

Оказіональна оренда поширюється тільки на житлові приміщення. Договір не може бути укладений особами, які ведуть підприємницьку діяльність. Термін дії встановлюється максимум на 10 років. Цей термін може бути продовжений.

 

Д. Форма договору

ДЛЯ ГРОМАДЯН УКРАЇНИ, НА ЯКИХ ПОШИРЮЄТЬСЯ ДІЯ СПЕЦІАЛЬНОГО ЗАКОНУ

ДЛЯ ІНШИХ

Закон передбачає певні полегшення для укладення вищезазначеного договору з громадянином України, який прибув до Республіки Польща у зв'язку з воєнними діями, а також для громадян України, які мають Карту поляка, та подружжя громадян України, якщо вони не мають українського громадянства, але опинилися в епіцентрі воєнних дій і з цієї причини втекли до Польщі, серед них:

а) Виключено обов'язок вказувати адресу іншого приміщення

б) Для згоди на проживання орендаря не потрібна заява власника приміщення або особи, яка має право власності на приміщення.

Форма договору – аби договір був дійсний, повинен бути укладений у письмовій формі. Договір повинен містити відповідні додатки, а саме:

а) заява орендаря (у формі нотаріального акту), в якій він погоджується на примусове виконання рішення та зобов'язується звільнити і віддати приміщення у строк, зазначений у вимозі,

б) зазначення орендарем іншого житла, в якому він зможе проживати у разі примусового виконання рішення, 

в) заява власника приміщення, зазначеного в пункті (б), про те, що він згоден на проживання в ньому орендаря

 

Е. Виселення

Виселення можливе після закінчення строку дії або розірвання договору найму житла, якщо орендар добровільно не звільнив приміщення. Після безуспішної спроби звільнити приміщення орендодавець може звернутися до суду з позовом про примусове виконання рішення. 

 

 

V. ПОЗИЧКА

 

Договір позички полягає в безоплатному наданні речі у користування на визначений або невизначений строк. У договорі позички є дві сторони: користувач (особа, яка користується майном) та позичальник (особа, яка безоплатно надає майно у користування).

 

Є. Спосіб користування річчю:

 

 Якщо договором не визначено спосіб користування річчю, вона повинна використовуватися відповідно до цільового призначення. Без згоди позикодавця не можна передати позичену річ у користування третій особі.

 

Ж. Витрати

 

Користувач несе витрати на утримання предмету договору.

 

З. Відповідальність користувача

 

Користувач несе відповідальність за шкоду, заподіяну приміщенню, якщо він використовував його у спосіб, що суперечить договору або його призначенню. Призначення житла в цілому полягає у веденні домашнього господарства. Тому ми не можемо використовувати його як бізнес-приміщення, тобто, наприклад, відкрити в ньому ресторан. Також необхідно дотримуватися умов, передбачених договором, наприклад положення про те, що тваринам заборонено перебувати в квартирі.

 

І. Відповідальність позикодавця 

 

У зв'язку з безоплатним характером договору, відповідальність позичкодавця обмежена, тобто відповідає він лише за шкоду заподіяну тим, що він знав про недоліки речі, але не повідомив про них користувача. Ця відповідальність виключається, якщо користувач міг легко помітити недолік.

Ї. Виселення

Виселення можливе у наступних випадках:

- користувач скористався річчю відповідно до договору

- закінчився строк, на який було укладено договір

- користування невідповідно договору, властивостям або призначенню предмету договору 

- строк попередження про розірвання договору закінчився, а користувач продовжує користуватися предметом

 

VI. ПРЕКАРІЙ

Прекарій, на відміну від інших форм не є правовідносинами, а відносинами збудованими на люб'язності. Ця форма не врегульована законодавством і не має законодавчого визначення. Полягає у наданні людині прихистку, саме тому прекарій безкоштовний. У зв'язку з відсутністю правовідносин особа, яка надає прихисток, може в будь-який момент вимагати звільнення приміщення. Користувач не має жодних засобів захисту.

Прекарієвий договір також не підписується, так як це не правовідносини. Однак можна скласти декларацію про наміри (волевиявлення). Це рішення вигідне для обох сторін – власник знає, кому він надає прихисток, в той час як громадянин України може підтвердити, що у нього є тимчасове місце для проживання.

Тимчасове, тому що саме цей елемент відрізняє прекарій від позички. Це лише короткочасний стан. У рішенні Верховного Суду підтверджено, що кількарічне проживання однієї особи в помешкані, яке належить іншій особі, навіть якщо це відбувається з перервами, не є гостинністю. Отже, слід припустити, що довгострокове користування трансформує фактичний стан (яким є прекарій) у правовідносини (тобто позичку).

Й. Виселення

Процедура виселення не застосовується до відносин з прекарію, оскільки це фактичні відносини, а не юридичні. Особа, яка використовує прекарій, не користується правовим захистом, і власник може вимагати звільнення приміщення без отримання виконавчого документу.

 

 VII. ПІДСУМОК

 

Традиційна оренда

Оказіональна оренда

Позичка 

Прекарій

Характер

Правовідносини

Правовідносини

Правовідносини

Фактичні відносини

Оплата 

Так

Так

Ні

Ні

Зобов'язання

Двосторонні

Двосторонні

Односторонні (позичкодавець)

-

Додаток 40 злотих

Ні

Ні

Так

Так

 

 

Pokaż rejestr zmian

Data publikacji: piątek, 13. Styczeń 2023 - 10:38; osoba wprowadzająca: Sławomir Dajkowski Ostatnia zmiana: piątek, 13. Styczeń 2023 - 10:43; osoba wprowadzająca: Sławomir Dajkowski